事故物件専門 買取売却なら大阪のやすらか不動産ブログ担当、山本です。
今回は『心理的瑕疵物件の告知義務はどこまで？買主・売主のリスクを解説』の話です。

不安な心理的瑕疵物件の告知、トラブル回避の第一歩とは

不動産取引の中でもとりわけデリケートな問題が「心理的瑕疵物件」に関する告知義務です。過去に自殺や事件、孤独死（特殊清掃が必要な状態のご遺体）などがあった物件は、購入希望者にとって心理的な抵抗があるケースも多いのが現状。
不動産会社や売主にとっても慎重な対応が求められます。
しかし、実際に「どこまで」告知すればいいのでしょうか。
告知義務の範囲や、買主・売主それぞれが直面し得るリスク、そしてガイドラインについて分かりやすく解説します。

心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、物件そのものの構造や設備に問題がないにもかかわらず、購入者や入居者が「住むことに心理的な抵抗を感じる事情」を指します。
代表的な例として、自殺、殺人事件、事故死、特殊清掃が必要な状態の孤独死などが挙げられます。
こうした出来事があったことを知ると、物件の価値が下がり、購入を避けられる可能性が高まります。
不動産取引においては「買主が知っていれば契約を見送った可能性がある情報」は原則として告知義務があるとされます。
実際に事故物件であることを告知したとしても、トラブルに発展するケースも少なくありません。

告知義務の具体的な内容と期間

2021年、国土交通省は「心理的瑕疵に関するガイドライン」を発表しました。
今までは曖昧だった基準の事故物件がこの発表により、ある程度整理されたのです。

【国土交通省　事故物件ガイドライン】
この事故物件に関するガイドラインでは、「人の死」に関する事項のうち、「特殊な死」があった場合には、売却・賃貸の際に原則として告知が必要とされています。

●自殺
●他殺
●孤独死や自然死（特殊清掃が必要な状態）

通常の自然死や突発的な病死、事故死については、原則として告知の必要はないとされています。
しかし、ご遺体の発見が遅れた場合、ご遺体そのものの損傷が激しくなることが多いです。体液が滲出しており、害虫が発生、臭いなどのトラブルがあるため特殊清掃やリフォームを行い、原状回復をしなければいけません。
こうした状態の自然死や孤独死の場合は、事故物件として考えられます。

告知しなかった場合のリスクとトラブル事例

心理的瑕疵の告知を怠った場合どのようなことが起こるのでしょうか？
まずは、売主や仲介業者には大きなリスクが伴います。

【トラブル事例】
購入後に買主が瑕疵の事実を知った場合、「重要事項の不告知」として契約解除や損害賠償請求を行う可能性があります。
インターネットやSNSで過去の履歴が拡散しやすく、買主が独自に調べて事実を知るケースも増えています。
トラブルを未然に防ぐには適切な告知と事前の説明責任が欠かせません。

但し、賃貸契約の場合、2年以内は事故物件の告知義務が発生します。
売買契約の場合は、期限はありません。

まとめ

心理的瑕疵物件の告知義務は、売主・買主の双方にとってセンシティブなテーマです。
しかし、曖昧なまま告知を怠ると後々大きなトラブルにつながりかねません。
国土交通省のガイドラインを参考にしつつ、専門知識をもった不動産会社と連携して適切な対応を行うことが重要です。

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以上、今回は『心理的瑕疵物件の告知義務はどこまで？買主・売主のリスクを解説』の話です。

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事故物件専門 買取売却なら大阪のやすらか不動産ブログ担当、山本でした。