事故物件専門 買取売却なら大阪のやすらか不動産ブログ担当、山本です。
今回は『事故物件に含まれる死亡理由とは？心理的瑕疵物件の定義』の話です。

所有物件が事故物件になってしまった場合

所有不動産が「事故物件」である場合どのようにしたらいいのでしょうか？
通常事故物件を不動産会社さまが取り扱うときは、物件を探している人がわかるような表記を記載します。

●心理的瑕疵あり
●告知事項あり　など

抱えている物件で人が亡くなったという事実は、管理する側として非常にデリケートな問題です。
でもどのような死亡理由が事故物件に該当するのでしょうか？
事故物件のガイドラインとともにお伝えしていきます。

事故物件の定義とは？

不動産業界で一般的に使われる「事故物件」。
実は、法的な明確な定義がありませんでした。
しかし、混乱を避けるため、国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
このガイドラインでは、不動産取引において「人の死」に関するどのような情報を告知すべきか、その判断基準が示されているのです。

重要なのは、その出来事が不動産の価値に影響を与えてしまうこと。
その次に次の借り手や買い手が契約をためらう可能性があるかどうかという点です。

【ガイドラインによる事故物件の告知義務】
●自然死であっても発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合
●自殺
●他殺　など、

世間に広く知れ渡ってしまった場合も、告知すべき情報となる可能性が示唆されています。
このガイドラインの内容を正確に理解することが、今後の物件運用において最も重要になります。

死亡理由と心理的瑕疵の判断基準：ガイドラインに沿って

所有されている物件で人が亡くなった場合。
その死亡理由が心理的瑕疵に当たるかどうかの判断は、ガイドラインによって判断されています。

まず、殺人、自殺、不慮の事故死（転落死、爆発による死亡など）があった場合は、原則として告知すべき情報となります。
これらは、多くの人がそうした場所での生活に抵抗を感じるためです。

一方で、病死や自然死については、通常は告知義務の対象とはなりません。ただし、以下の場合は告知が必要です。

●発見が著しく遅れたことにより、特殊清掃等が必要となった場合
●死因や状況が、世間に広く知れ渡ったことにより、心理的な抵抗を感じる者が著しく拡大する可能性がある場合

過去には、報道されたことで入居希望者が激減し、物件の再評価を余儀なくされたケースも。
オーナー様がお持ちの物件で何が起こったのか、その状況が上記のいずれかに該当するかどうかを慎重に判断する必要があります。

告知義務と期間について：ガイドラインの示すところ

私たち不動産管理会社には、心理的瑕疵がある物件を売却または賃貸する際に、その事実を借り手や買い手に告知する義務があります。
この告知義務は、トラブルを未然に防ぎ、借り手や買い手が安心して取引できるよう、宅地建物取引業法に基づいて定められています。

国土交通省のガイドラインでは、告知すべき期間について以下のように示されています。

●売買取引の場合：原則として期間の制限なく告知が必要
●賃貸取引の場合：事案発生からおおむね3年間は告知が必要。
※ただし、社会的な影響が大きい事案や事件性が高いものについては、3年経過後も告知が望ましい

この点が、以前の一般的な認識と異なる部分です。
売買では基本的に期間の制限なく告知が必要とされています。
そのため、すでに告知義務がある物件を所有されているオーナー様は、この告知を怠ると後々大きなトラブルになる可能性が高まります。

まとめ

所有されている物件が事故物件である場合。
国土交通省のガイドラインに沿って、物件内で発生した特定の出来事が、次の入居希望者や買主にとって心理的な抵抗となるかどうかが、今後の運用における重要なポイントとなります。
殺人や自殺、不慮の事故死は原則告知が必要と考えてください。
病死や自然死でも特殊清掃が必要な場合や、社会的な影響が大きい場合は告知義務が生じることがあります。

特に、売買においては期間の制限なく告知が必要となるため、オーナーとして、すでに心理的瑕疵の対象となっている物件を所有されている場合は、ガイドラインに則った適切な告知を行うことが非常に重要です。

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以上、今回は『事故物件に含まれる死亡理由とは？心理的瑕疵物件の定義』の話です。
やすらか不動産では、事故物件の買取などのご相談もひきうけます。
ご自身の不動産が事故物件に値し、お困りの場合、ぜひやすらか不動産へご相談ください。
事故物件専門 買取売却なら大阪のやすらか不動産ブログ担当、山本でした。