事故物件専門、買取り売却なら大阪のやすらか不動産ブログ担当の西塚です。
今回は「心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵について」の話です。

心理的瑕疵（精神的瑕疵）

買主が購入や賃貸契約の判断をする際に重大な影響を及ぼす要因を指す言葉で、購入や賃貸を行う場合に不安・不快・嫌悪を感じるような不動産の欠陥の事です。
例えば、過去に物件内で自殺者が出たとか、殺人が起きたとか、そういった場合に心理的瑕疵（精神的瑕疵）があると判断されます。

心理的瑕疵以外の「瑕疵」には何があるのか

物理的瑕疵：物理的な欠陥・不都合があることを指します。例えば、建物の耐震強度不足・雨漏り・シロアリの繁殖、土地の地中障害物・土壌汚染といったように、不動産そのものの物理的　　な問題の事です。

環境的瑕疵：物件そのもではなく、周辺の建物や環境に不都合があることを指します。例えば、産廃処理場・ゴミ焼却施設・原子力施設と言った異臭や有害物質の影響を受ける可能性のあるいわゆる「嫌悪施設」風俗店・暴力団事務所と言った風紀的に問題が起こりやすい施設。
高速道路や鉄道線路のすぐそばなどの騒音の大きい環境、大きいビルに囲まれて日当たりがほとんどない環境などが環境的瑕疵に該当します。

法律的瑕疵：例えば、建物内に火災報知機やスプリンクラー、防火扉・避難はしごと言った設備がなく、消防法における防火設備の設置義務を満たしていない不動産。
他にも建築基準法に照らした場合に安全基準が満たされていない不動産なども法律的瑕疵にあたります。

売却の際に買主に対し告知義務が発生する：いずれの瑕疵も物件所有者が瑕疵についての「告知義務」を負うことが挙げられます。
売主・貸主は不動産に瑕疵があるという事実を事前に買主・借主に対し契約を結ぶ前に瑕疵に対して告知・説明する義務があります。告知義務はただの習慣ではなく、宅地建物取引業法においてもきちんと明記されており、法的効力があります。

以上今回は「心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵」についてお話ししました。
次回は瑕疵についての告知義務を怠るとどうなるかについてお話ししたいと思います。

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