隣室や下の階が事故物件になってしまった場合は事項物件に当たるのか？

隣室や下の階など、事故があった部屋以外の物件に関しては、原則として事故物件にはなりません。
過去に裁判で争われたケースにおいて、隣の部屋は事故物件に該当しないという判決が出されたこともあります。
よって、アパートやマンション内で事故が発生しても、1棟すべてが事故物件とはなりません。

ただし、物件の条件や事故の内容によっては判例とは異なる扱いになる可能性があるため、完全に大丈夫とはいえないのが現状です。
トラブルを未然に防ぐためにも、過去のマイナス要素に関しては、契約前に可能な限り告知を聞きましょう。

ガイドラインでは、「賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」は、自然死や日常的に発生し得る事故死以外の死が発生した場合や、自然死でも特殊清掃が必要であっても「裁判例等も踏まえ、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」とされています。

ガイドライン上、隣接住戸の事故物件では、原則として告知対象にはならない、という考え方になっています。
もっとも、不動産の流通のために、一定の基準のガイドラインが必要だとはいえ、嫌がる方に騙し討ちのように不動産を売ったり、貸したりするのは、ガイドラインに反することだと考えます。

告知義務のガイドラインでは原則告知不要となっています、事故物件に関する物件が嫌だという方は、十分に伝えたうえで、事故物件等の影響がないことを貸主や売主に表明保証してもらう策もあります。